전세 계약시 조심해서 꼭 챙겨야 할 주의 사항 (월세 포함)

전세 계약시 조심해서 꼭 챙겨야 할 주의 사항 (월세 포함)

요즘 같은 하우스 푸어와 전세 대란이 같이 공존하는 시기는 계약 한번 잘못 했다 지금까지 모은 전세금을 한번에 날려 버릴 수 있는 아주 위험한 시기 입니다.

그래서 전세 계약시 더욱 조심하여 챙길 것은 잘 챙기고 얻을 수 있는 것은 최대한 얻어 내도록 해야 합니다.

그럼 전세 계약시 가장 중요한 것이 무엇일까요? 바로 계약자와 소유자의 이름이 일치하는가 부터 확인 하는 것 입니다. 소유주(계약자)가 아닌 다른 사람이 대리인으로 나왔다면 대리인이 소유주에게 권리를 받은 것이 확실한지 소유주에게 확인 하여야 합니다. 확인 방법은 등기부 등본과 계약자의 주민등록증으로 확인이 가능합니다. (보통 이 정도는 공인중개소에서 기본적으로 확인을 해 주긴 하지만 간혹 중개사가 사기를 치는 경우도 있으니 임차인은 한번 더 확인을 하여야 합니다.)

두번째로 해야 하는 것은 무엇 일까요?

담보가 얼마나 잡혀 있는지 확인 하여야 합니다. 지금처럼 집값이 몇년 전에 비해 많이 낮은 상태이며 앞으로도 전망이 밝지 않을 경우 소유자가 담보를 많이 잡힌 상태의 집은 자칫 전세금을 돌려 받지 못하는 경우가 발생 할 수 있기 때문입니다. 담보의 확인은 계약전, 계약금 지급 후, 잔고 지급전 등 전입신고 전 까지 몇번의 확인을 하여야 합니다. 계약 당시에는 대출을 받지 않은 상태였으나 계약 후 담보 대출을 받는 경우도 있기 때문입니다.

다가구 주택처럼 세입자가 다수인 경우 주택의 매매가와 세입자 전체의 보증금을 따져봐야 합니다. 집값이 세입자의 전체 보증금보다 낮거나 비슷하면 계약에 더 신중해야 한다. 이런 경우 다른 세입자를 구해야만 보증금을 돌려주는 경우도 종종 있기 때문에 전월세 수요가 풍부한 지역을 선택하는 것이 좋다.

보통 전세권 설정 등기를 하야야 하는가에 대한 문의를 하는데 계약 당시 저당 잡힌 것이 없다면 확정일자를 받는 것으로도 경매에 넘어가는 경우에도 전세금을 돌려 받을 수 있습니다. 그러므로 내 재산을 지키기 위해 담보가 설정 되어 있는지 확인이 꼭 필요하다는 것 입니다.

세째 계약서는 꼼꼼히 작성하여야 합니다.

세입자는 을의 입장이라 이것저것 요구하기 꺼려 하는 경우가 많으나 가능한 계약서 작성시에는 문제가 될 소지에 대해서는 확실히 확인하여 기입해 두는 것이 좋습니다. 요즘 같은 경우는 등기부등본상 변경이 발생하면 계약을 무효로 하고 임대인은 계약금을 반환한다는 사항을 꼭 넣어 두는 것이 좋습니다. 임대인(집주인)에게 요구하기 어렵다면 중개업자에게 요구하여 작성을 하도록 하는 것도 방법입니다. 중개업자는 계약 수수료를 받아야 하는 입장이라 처음 부터 중개업자에게 요구한다면 계약서 작성에 필요한 문구를 포함 시킬 수 있습니다.

공인중개사 자격 확인

법률에 따르면 부동산 중개업자는 간판에 '공인중개사 사무소' 또는 '부동산중개'라는 문구를 반드시 사용하도록 돼 있으니 유사한 문구로 불법 중개 행위를 하는 곳으로 가지 않도록 유의 하여야 합니다. 등록관청이나 인터넷 한국토지정보시스템 사이트를 통해서도 자격 여부를 확인할 수 있으며, 거래 시 문제가 발생하면 최고 1억원까지 보상을 보장하는 공제증서도 확인하는 것이 좋습니다. 

집은 낮에 보러 가는 것이 좋습니다.

밝은 상태에서 집의 채광이나 하자 등을 확인 후 계약을 하여야 합니다. 대부분 중개업자들은 완전히 동,서,북 쪽을 향하지 않고 있으면 대부분 남향이라고 얘기 합니다. 채광은 집안의 분위기에도 영향을 주지만 냉,난방비에도 영향을 주므로 꼼꼼히 따져야 하며 건물의 구석구석 누수나 하자를 살펴 보아야 합니다.

기존에 있던 임차인 역시 새로운 세입자가 들어와야 자신이 이사를 갈 수 있는 처지이기 때문에 집안의 하자 등은 얘기해 주지 않을 수 있으니 본인이 꼼꼼하게 챙겨 보아야 합니다.

전세 계약 종료시 챙겨야 할 것들

재계약 만료 : 계약 종료를 앞두고 재계약을 하지 않기로 마음먹었다면 세입자는 계약 1개월 전에 집주인에게 통보하고, 집주인은 길게는 6개월 이전부터 짧게는 1개월 이전까지 세입자에게 알려야 합니다. 계약 만료까지 집주인이 별다른 이야기를 하지 않으면 계약은 자동 연장되며, 전세 계약 기간도 2년으로 늘어나며, 보증금 인상 없이 자동 연장하는 경우에는 계약서를 따로 쓸 필요가 없고, 종전 계약서상 확정일자와 전세권 설정 등의 효력 역시 그대로 2년 더 연장됩니다.

집주인이 보증금 돌려주지 않는 경우 : 주택임대차보호법의 '주택임차권등기명령제도'에 따라 전세 계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 세입자는 집주인의 동의나 협력이 없어도 단독으로 임차주택의 소재지 관할 법원에 주택임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이후 이사를 하면 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으며, 임차권 등기명령에 따른 비용도 집주인에게 청구 가능합니다.

계약기간 남아있는데 전세금 인상 요구 : 주택임대차보호법상 세입자는 임대차 기간을 최소 2년 보장받을 수 있다. 그러나 물가나 전셋값이 많이 오르는 등 경제 제반 여건에 큰 변화가 있을 경우 집주인이 임대료 인상을 요구할 수 있다. 전세 계약 1년 뒤부터 집주인이 5% 이내에서 보증금 상향 조정을 요구할 수 있습니다.

이상 전세 계약시 조심해서 꼭 챙겨야 할 주의 사항 (월세 포함)에 대한 글 이였습니다.